5 способов получить ВНЖ в Греции и переехать к морю

Что такое ВНЖ в Греции и кто его может получить

Вид на жительство в Греции — это документ в виде пластиковой карты с электронным чипом, где зашифрованы личные данные владельца.

Греция выдает вид на жительство по правилам, закрепленных в Иммиграционном кодексе 4251/2014. В 2024 году страна повысила минимальные суммы инвестиций, разделила регионы на зоны с разными порогами и уточнила правила использования недвижимости. Эти изменения закреплены в законе № 5100/2024 и № 5038/2023[1].

С 2022 года подать заявление на ВНЖ и продлить статус можно онлайн через портал Министерства по вопросам миграции и убежища[2].

ВНЖ в Греции могут получить инвесторы, цифровые кочевники, студенты, сотрудники греческих компаний, родственники граждан или резидентов Греции. 

Цифровые кочевники получают визу, если подтвердят доход от 3 500 € в месяц от компаний за пределами Греции.  

Сотрудники греческих компаний получают ВНЖ в Греции по трудоустройству. Для этого необходимо предоставить приглашение от греческой компании и трудовой договор сроком минимум на год.

Родственники граждан или резидентов Греции получают ВНЖ по воссоединению семьи. Статус выдают супругам и несовершеннолетним детям. 

Студенты получают ВНЖ по обучению в Греции. Статус выдают студентам бакалавриата, магистратуры и докторантуры. 

Инвесторы получают ВНЖ за вложения в экономику страны от 250 000 €. На выбор несколько опций: 

• приобрести жилую или коммерческую недвижимость;
• арендовать недвижимость на определенный период года — таймшер; 
• получить недвижимость в качестве наследства; 
• купить ценные бумаги. 

В 2024 году Греция выдала 87 932 вида на жительство  на разных основаниях, по данным Евростата[3]. Это на 24% больше, чем в предыдущем году.

В 2024 году больше всего видов на жительство Греция выдавала по другим причинам, куда Евростат относит гуманитарные и религиозные основания, проживание без права на работу, инвестиции.

Основные способы получить ВНЖ в Греции за инвестиции

ВНЖ за инвестиции называют «золотой визой». Получить вид на жительство в Греции можно за покупку недвижимости, вложения в бизнес, государственные облигации или банковский депозит. Инвесторам выдают ВНЖ сразу на 5 лет с правом продления.

Покупка жилой или коммерческой недвижимости — от 250 000 €

Чтобы получить ВНЖ, инвестор вправе купить только один объект недвижимости площадью от 120 м².

Минимальная сумма инвестиций при покупке недвижимости зависит от расположения объекта:

• 800 000 € — в Аттике и Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 жителей;
• 400 000 € — в остальных регионах.

Если инвестор покупает недвижимость под реновацию или переделку в жилое помещение, минимальный размер инвестиций составит 250 000 €. 

Закон разрешает регистрировать недвижимость не только на инвестора, но и на компанию. Главное условие — компания должна юридически находиться в странах Евросоюза, а инвестору должны принадлежать 100% акций этой компании.

Недвижимость можно оформить на двух собственников — при этом размер инвестиций каждого должен быть равным или превышать минимальную сумму инвестиций. Если собственник один, и он включает в заявление на ВНЖ супруга или супругу, сумма инвестиций не увеличивается.

Примеры объектов недвижимости в Греции

Недвижимость, купленную для ВНЖ, можно сдавать только в долгосрочную аренду. Краткосрочные варианты, например через Airbnb, законом запрещены, за нарушение предусмотрены штрафы. Инвестор вправе продать объект через 5 лет, если не собирается продлевать временный статус или претендовать на постоянный ВНЖ.

Аренда недвижимости или таймшер — от 400 000 €

ВНЖ в Греции можно получить за аренду гостиничных апартаментов или меблированной недвижимости в туристическом комплексе. Минимальный срок аренды — 10 лет, сумма инвестиций — от 400 000 €. Важно, чтобы недвижимость была зарегистрирована в Греческой национальной туристической организации.

Инвестор может заключить договор таймшера, который дает право на использование недвижимости в определенные промежутки времени — например, с 1 по 30 августа каждый год.

Возможный срок действия договора — от 10 до 60 лет. Арендовать разрешается отель или резиденцию с лицензией от Греческой национальной туристической организации, ΕΟΤ.

Получение недвижимости в наследство или подарок — от 400 000 €

В Греции порядок наследования регулируется статьями 1710—2035 Гражданского кодекса[4]. Имущество умершего переходит к наследникам по завещанию или по закону, при этом супруг, дети и родители имеют право на обязательную долю. Иностранные граждане вступают в наследство в течение года и получают свидетельство о наследстве.

Для ВНЖ передачу объекта необходимо подтвердить документально: заверенным свидетельством о праве на наследство или договором дарения.

Открытие депозита — от 500 000 €

Инвестор открывает депозит в греческом банке на срок от 1 года с автоматическим продлением.

Вклад можно открыть совместно с супругом или супругой, детьми или родителями. Это позволяет объединить деньги семьи для получения ВНЖ.

Покупка ценных бумаг — от 500 000 €

Инвестор покупает облигации сроком погашения не менее 3 лет. Также иностранцы вкладывают деньги в акции компаний, которые:

• зарегистрированы или имеют головной офис в Греции;
• специализируются на инвестициях в греческую недвижимость — A.E.E.A.P.;
• действуют как компания венчурного капитала — E.K.E.S.

Инвестор может собирать портфель ценных бумаг, которые торгуются на бирже Греции на сумму от 800 000 €.

Покупка доли в греческом инвестфонде — от 350 000 €

Инвестор вкладывает деньги в паевой или альтернативный фонд Греции. 

Паевой инвестиционный фонд подходит для программы ВНЖ в Греции, если он отвечает следующим требованиям:

• инвестирует исключительно в акции, корпоративные облигации или гособлигации Греции;
• имеет активы на сумму не менее 10 000 000 €;
• лицензирован уполномоченным органом, который регулирует рынок ценных бумаг в стране регистрации. 

Если фонд зарегистрирован за пределами Евросоюза, он должен быть членом Международной организации комиссий по ценным бумагам и иметь двустороннее соглашение об обмене информацией с Комиссией по ценным бумагам Греции.

Организация альтернативных инвестиций — Alternative Investment Organization, AIE — должна:

• быть зарегистрирована в Греции или другом государстве Евросоюза;
• иметь лицензию уполномоченного органа, который регулирует рынок ценных бумаг в стране регистрации;
• инвестировать исключительно в экономику Греции;
• располагать активами на сумму от 3 000 000 €.

Сравнение опций инвестирования для золотой визы в Грецию

Опция	Минимальный размер инвестиций	Возможность вернуть инвестиции	Виза для въезда в Грецию
Покупка недвижимости	250 000—800 000 €	Да	Шенгенская виза любой страны
Аренда недвижимости или таймшер	400 000 €	Нет	Национальная виза D
Получение недвижимости в наследство или подарок	400 000 €	Нет	Национальная виза D
Открытие счета в греческом банке	500 000 €	Да	Национальная виза D
Покупка ценных бумаг	500 000 €	Да	Национальная виза D
Покупка доли в инвестфонде	500 000 €	Да	Национальная виза D

Как получить ВНЖ в Греции по воссоединению с семьей

Воссоединение семьи дает иностранцам право переехать к своим близким — гражданам Греции или обладателям вида на жительство со сроком проживания от 2 лет.

Требования к заявителю. Получить ВНЖ могут родственники резидента или гражданина Греции: супруг или супруга и несовершеннолетние дети. 

Иностранцу нужно подать в миграционную службу пакет документов, в который входят свидетельство о регистрации брака, свидетельства о рождении детей и подтверждение родства от супруга с греческим ВНЖ или паспортом. Супруг резидента или гражданина Греции подтверждает брак свидетельством о заключении брака либо договором о сожительстве. 

Срок действия статуса. ВНЖ по воссоединению семьи действует пять лет и дает право работать в Греции.

Как получить ВНЖ в Греции по трудоустройству

Работа в Греции дает иностранцам возможность официально трудоустроиться и получить вид на жительство. Такой вариант подойдет тем, кто хочет легально жить в стране, строить карьеру и при этом перевезти к себе семью. Условия и требования зависят от типа работы и уровня квалификации заявителя.

Требования к заявителю. ВНЖ в Греции по трудоустройству могут получить иностранцы, которые получили приглашение от греческой компании и подписали трудовой договор. Контракт должен быть заключен минимум на год с возможностью продления.

В течение первого года иностранец может менять работодателя, но не специальность. Устроиться на работу в другой сфере можно через год после получения ВНЖ в Греции.

В заявление на ВНЖ можно включить членов семьи при условии, что доход основного заявителя составляет более 8200 € в год. ВНЖ могут получить супруг или супруга, дети до 21 года и родители, если они финансово зависят от заявителя.

Высококвалифицированные специалисты получают «голубую карту» Евросоюза. Доход заявителя должен составлять не менее 32 000 € в год. Заявитель предоставляет диплом о высшем образовании или подтверждает опыт работы по специальности не менее пяти лет.

Расходы на получение ВНЖ по трудоустройству и голубой карты:

• госпошлина — 150 € за каждого совершеннолетнего члена семьи;
• медицинская страховка — цена начинается от 100 € за взрослого.

Срок действия статуса. ВНЖ в Греции и голубая карта выдаются на 2 года с возможностью продления еще раз на 3 года.

Как получить ВНЖ в Греции по обучению

Учеба в Греции открывает иностранным студентам возможность легально проживать в стране на время обучения. Его выбирают иностранцы, которые проходят обучение в греческих образовательных учреждениях.

Требования к заявителю. ВНЖ в Греции по обучению могут получить студенты бакалавриата, магистратуры и докторантуры. При подаче заявления, иностранцам необходимо уплатить госпошлину за оформление ВНЖ — 150 €.

Перед подачей документов на ВНЖ студент получает национальную визу типа D в консульстве Греции по месту проживания. Для этого необходимо подтвердить факт зачисления в греческий вуз или колледж. 

Срок действия статуса. Первый ВНЖ выдают на год. Если студент продолжает обучение, статус можно продлить еще на год, но не более шести раз. 

Как получить ВНЖ в Греции цифровым кочевникам

С 2021 года Греция запустила визу для цифровых кочевников. Она позволяет иностранцам, которые работают в зарубежных компаниях или ведут бизнес за пределами страны, получить вид на жительство в Греции.

Требования к заявителю. ВНЖ в Греции для цифровых кочевников, или визу Digital Nomad, получают иностранцы с удаленным доходом из зарубежных компаний. 

Чтобы подать заявление на ВНЖ, иностранцам необходимо:

• работать по трудовому договору или быть самозанятым за пределами Греции;
• подтвердить доход от 3500 € в месяц после уплаты налогов;
• уплатить административный сбор в размере 150 €, визовый сбор — 75 € и оформить медицинскую страховку;
• быть гражданином страны, которая не входит в состав Евросоюза. 

В заявку можно включить супругу или супруга, а также детей до 18 лет. В этом случае требования к минимальному доходу увеличиваются — на 20% для супруги или супруга и на 15% за каждого ребенка. На семью из трех человек потребуется подтвердить доход от 4725 € в месяц.

Срок действия статуса. ВНЖ выдают на 2 года, с возможностью продления еще раз на такой же срок.

Как получить ВНЖ в Греции финансово независимым лицам

Греция предоставляет отдельную категорию вида на жительство для финансово независимых иностранцев. Этот статус выбирают те, кто имеет стабильный доход за пределами страны и хочет жить в Греции без необходимости работать на местную компанию. ВНЖ подходит для рантье и лиц с пассивными доходами.

Требования к заявителю. Чтобы подать заявление, заявитель подтверждает ежемесячный доход от 3500 € в месяц. Если в заявку включаются супруг или дети, сумма увеличивается: на 20% для супруга и на 15% за каждого ребенка.

Доход должен поступать из-за границы, и его нужно подтвердить документами. Это могут быть банковские выписки, договоры аренды недвижимости, справки о выплате дивидендов, пенсия и другие источники. Иностранцы также оплачивают госпошлину в размере 150 €.

Срок действия статуса. ВНЖ выдают на 3 года, с правом продления на такой же период.

Как получить ВНЖ на других основаниях

Кроме инвестиций, работы или учебы, греческое законодательство предусматривает несколько дополнительных категорий вида на жительство. Они рассчитаны на граждан Европейского союза, а также на иностранцев, которым требуется защита или временное пребывание в стране.

ВНЖ в Греции для граждан Евросоюза

Гражданам стран Евросоюза не требуется стандартный вид на жительство для проживания в Греции. Если они остаются в стране более 3 месяцев, необходимо получить свидетельство о регистрации в миграционной службе.

Через 5 лет проживания граждане вправе получить удостоверение постоянного резидента Евросоюза. Этот документ действует бессрочно и подтверждает право на проживание и работу в Греции без ограничений.

Гуманитарные и неиммиграционные типы ВНЖ

Греция выдает временный вид на жительство по гуманитарным основаниям. Иностранцы могут получить вид на жительство в Греции, если их жизни, здоровью или свободе угрожает опасность. Основаниями могут быть преследования на родине, тяжелые болезни, невозможность вернуться домой, случаи насилия или торговли людьми.

Разрешение выдается на год с возможностью продления. В особых ситуациях, например для родителей несовершеннолетних детей или при долгом легальном проживании в стране, ВНЖ могут оформить сразу на три года.

Неиммиграционные типы ВНЖ получают священнослужители, исследователи, спортсмены, артисты и другим категориям, чья деятельность связана с краткосрочными проектами или особыми обстоятельствами. Обычно такие разрешения действуют ограниченный срок, продление возможно, если для этого есть основания.

Сравнение всех способов получить ВНЖ в Греции

Основание для получения ВНЖ	Основные требования	Можно ли включить в заявление родственников	Срок действия ВНЖ
Покупка недвижимости	Инвестиции от 250 000 €	Да	5 лет
Аренда недвижимости	Минимальный срок аренды — 10 лет, а сумма инвестиций — от 400 000 €	Да	5 лет
Воссоединение с семьей	Подтверждение родства	Да	5 лет
Трудоустройство	Официальное трудоустройство в греческую компанию и заключение трудового договора минимум на год	Да	2 года с возможностью продления еще раз на 3 года
Обучение	Обучение на программах бакалавриата, магистратуры или докторантуры	Нет	1 год с возможностью продления еще на год, но не более шести раз
Удаленная работа	Удаленный доход от 3500 € от компаний за пределами Греции	Да	2 года с возможностью продления еще раз на 2 года

7 преимуществ ВНЖ в Греции за инвестиции

Вид на жительство в Греции за инвестиции дает больше, чем просто право легально жить в стране. Статус обеспечивает свободу перемещений, возможность переезда вместе с семьей, доступ к образованию и медицине стран Евросоюза.

1. Путешествия по странам Шенгена без виз

Инвестор с ВНЖ в Греции может посещать страны Шенгенского соглашения без визы и проводить в них до 90 дней из 180. Время проживания в Греции в этот лимит не входит.

Для пересечения границы достаточно предъявить действующий загранпаспорт и карту ВНЖ. С 2024 года Евросоюз запустил цифровые проездные документы. Данные хранятся в приложении EU Digital Travel — это ускоряет проверки и повышает безопасность[5].

2. ВНЖ в Евросоюзе для всей семьи

Статус за инвестиции выдают не только инвестору, но и его супругу или супруге, детям до 21 года и родителям.

Срок действия ВНЖ для членов семьи совпадает с разрешением инвестора и продлевается вместе с ним. Супруг или супруга, дети и родители сохраняют статус на весь период действия вида на жительства, без необходимости проходить отдельные процедуры.

3. Доход от недвижимости

Приобретенную недвижимость можно сдавать в долгосрочную аренду. В 2024 году доход от аренды недвижимости в Греции составил 874 млн евро[6]. Это на 17,1% больше, чем в 2023 году и на 60,6% больше, чем в 2022.

Туристический поток в Грецию продолжает расти. В январе‑июле 2025 года Грецию посетили 18,5 млн туристов, что на 2,6% больше, чем годом ранее[7]. Это поддерживает высокий спрос на аренду и делает инвестиции в недвижимость еще более привлекательными.

4. Возвратные инвестиции

Вложения можно вернуть, например, продать недвижимость после получения постоянного ВНЖ в Греции или гражданства страны. Если продать недвижимость раньше этого срока, то карту ВНЖ не продлят или даже могут аннулировать.

Актив приносит стабильный доход от аренды. Ежегодный рост цен на недвижимость до 10% дает возможность получить дополнительную прибыль при продаже.

5. Возможность получить гражданство Греции

Заявитель вправе подать документы на гражданство Греции через 7 лет проживания в стране — 5 лет с временным видом на жительство и 2 года с постоянным.

Обладатель паспорта Греции получает право свободно жить, работать и учиться в странах Евросоюза, пользоваться социальными льготами, голосовать на выборах и путешествовать без виз в 180+ стран.

6. Простой процесс получения ВНЖ

Чтобы получить статус, заявителю не нужно проходить интервью, подтверждать знание языка, опыт работы или наличие образования. Достаточно купить недвижимость и подать документы.

Через минимум 4 месяца заявитель и члены семьи получают карту резидента, которая дает право жить в Греции и свободно путешествовать по странам Шенгенской зоны.

7. Оптимизация налогов

Налоговые резиденты Греции вправе пользоваться льготной налоговой системой и уплачивать фиксированный налог с зарубежного дохода — 100 000 € в год.

Близкие родственники инвестора тоже могут воспользоваться льготами и уплачивать 20 000 € в год. Без льгот налог на мировой доход взимается по прогрессивной шкале. Ставка достигает 45%.

Требования к заявителям для получения золотой визы в Грецию и список документов

Требования. В программе ВНЖ в Греции за инвестиции участвуют иностранцы старше 18 лет без судимостей и инфекционных заболеваний. Чтобы подать заявление на ВНЖ, инвестор вместе с юристами собирает документы. 

Список документов. В стандартный пакет документов входят:

1. Копии паспортов инвестора и членов его семьи;
2. Свидетельство о браке и свидетельство о рождении детей, если они участвуют в программе;
3. Договор купли-продажи недвижимости;
4. Свидетельство о праве собственности на недвижимость в Греции;
5. Медицинская страховка;
6. Четыре фотографии 3,5 × 4,5 см;
7. Нотариально заверенная доверенность на имя адвоката в Греции.

Отказали в греческом ВНЖ: почему и что делать

Главные причины, по которым могут отказать в виде на жительство:

• заявитель указал о себе ложные сведения — например, о своих доходах или недвижимости в другой стране;
• в документах допустили ошибки — опечатки в названии улицы или компании, ошибки в суммах;
• у заявителя были проблемы с законом или запреты на въезд в Грецию и другие страны Евросоюза.
• иностранец не выполнил инвестиционное требование — например, купил недвижимость на меньшую сумму. 

Если иностранцу отказали в статусе, он может обратиться к адвокату для подачи заявления в административный суд Греции. Апелляцию рассмотрят в течение 2‑3 месяцев. На это время иностранцу выдадут временный документ, который позволяет находиться в стране.

Как продлевать ВНЖ в Греции за инвестиции

Первую карту ВНЖ в Греции выдают на пять лет. После этого статус можно продлить еще раз на такой же срок. Заявление на продление статуса подают за два месяца до истечения срока действия ВНЖ — лично или через юриста.

Продлить ВНЖ за инвестиции можно в том случае, если у инвестора остается в собственности недвижимость на определенную сумму:

• от 250 000 € — при покупке объекта под реновацию;
• от 800 000 € — для недвижимости в Аттике и Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением от 3100 жителей;
• от 400 000 € — в остальных регионах. 

Например, инвестор купил дом стоимостью 800 000 € в Салониках и получил ВНЖ. В течение пяти лет он решил переехать поближе к морю, продал первый дом и купил другой за 900 000 €. Право на продление ВНЖ в этом случае сохраняется.

Если инвестор выбрал другую опцию, например открытие депозита, то ему также нужно будет подтвердить наличие средств. Сделать это можно с помощью выписки из греческого банка.

Документы, которые понадобятся для продления ВНЖ: 

• копия загранпаспорта инвестора;
• копия карты ВНЖ;
• медицинская страховка;
• документ, который подтверждает основания для ВНЖ, например, договор купли‑продажи недвижимости стоимостью от 250 000 €.

Какие налоги и взносы уплачивают резиденты Греции

Подоходный налог уплачивают налоговые резиденты Греции — лица, которые проживают на территории страны от 183 дней в году. 

Ставка подоходного налога рассчитывается по прогрессивной шкале в зависимости от годового дохода: 

• до 10 000 € — 9%; 
• 10 001—20 000 € — 22%;
• 20 001—30 000 € — 28%;
• 30 001—40 000 € — 36%;
• более 40 000 € — 44%.

Новые налоговые резиденты Греции могут воспользоваться налоговой льготой и уплачивать единоразовый фиксированный размер налога — 100 000 € в год. За каждого члена семьи инвестор уплачивает дополнительные 20 000 € в год.

Социальные взносы уплачивают работники греческих компаний и самозанятые:

• сотрудники греческих компаний уплачивают 15–16% от заработка;
• самозанятые платят фиксированные ежемесячные взносы от 220 €.

Налог на недвижимость ежегодно уплачивают собственники объектов. Ставка зависит от площади, местоположения и типа объекта. Размер ставки составляет от 2 до 13 € за м², но может быть выше для недвижимости класса люкс или коммерческой.

Налог на прибыль от капитала уплачивают инвесторы при продаже недвижимости, акций и облигаций. В среднем, налоговые ставки составляют:

• налог на прирост стоимости недвижимости — 15%; 
• налог на дивиденды — 5%;
• налог на проценты по вкладам — 15%.

Недостатки ВНЖ в Греции

1. Долгий срок получения гражданства. Греческий паспорт по натурализации можно получить греческого через 7 лет постоянного проживания в стране, и при условии успешной сдачи экзамена по языку и знанию культуры Греции. Для сравнения, в Португалии подать заявление на гражданство можно спустя 5 лет после подачи заявки на ВНЖ.

2. Высокий размер инвестиций. Чтобы получить ВНЖ в Греции, инвесторам необходимо вложить не менее 250 000 €. Для сравнения, гражданство Вануату можно получить за инвестиции от 130 000 $, ВНЖ в Австрии — от 100 000 €.

3. Языковой барьер. Греческий язык обязателен в большинстве школ и университетов — детям и родителям может быть сложно адаптироваться в стране без знания языка.

Как получить постоянный ВНЖ или гражданство Греции

Через пять лет после получения ВНЖ в Греции иностранец вправе подать документы на постоянный вид на жительство, а еще через два года — на гражданство.

Претендовать на постоянный ВНЖ могут инвесторы, которые жили в Греции последние пять лет, а именно:

• не выезжали из Греции дольше, чем на полгода;
• за последние пять лет провели вне Греции суммарно не более 10 месяцев.

Через два года после получения постоянного статуса иностранец может подать документы на гражданство. Для этого он сдает экзамены. Первый экзамен — на знание греческого языка на разговорном уровне — не ниже B1. Также кандидату нужно сдать письменный экзамен из 20 вопросов по географии, культуре, истории и политической системе Греции.

Коротко о ВНЖ в Греции

1. ВНЖ в Греции можно за инвестиции, по трудоустройству, обучению, воссоединению с семьей. Также статус получают цифровые кочевники с удаленным доходом от 3500 € в месяц после уплаты налогов.
2. Инвесторы получают ВНЖ в Греции за покупку недвижимости от 250 000 €. Также на эту сумму можно арендовать отель или меблированную недвижимость на срок от 10 лет.
3. ВНЖ в Греции за инвестиции выдают на пять лет, после этого его можно продлить. Главное условие — сохранить в собственности недвижимость или подтвердить инвестиции.
4. Через пять лет после получения ВНЖ можно подать документы на постоянный статус в Греции, а еще через два года — на гражданство.

Часто задаваемые вопросы

Источники

[1] Источник: Министерство миграции в Греции публикует тексты законов на официальном сайте Government Gazette of Greece

[2] Источник: Заявление на выдачу или продление ВНЖ можно подать через электронный сервис Министерства миграции

[3] Источник: Евростат публикует статистику выдачи первых видов ВНЖ в соответствии с Регламентом ЕС № 862/2007 на официальном сайте

[4] Источник: Гражданский кодекс содержится в базе NATLEX, где собраны тексты законов и нормативных актов разных стран в области трудового права, социального обеспечения и прав человека

[5] Источник: Официальный сайт Европейской комиссии сообщает о планах внедрить цифровые проездные документы

[6] Источник: Греческое новостное издание публикует информацию о доходах сдачи недвижимости в аренду[7] Источник: Банк Греции ведет статистику о развитии туристических услуг