Доля требует меньших затрат и дает право на фиксированный дополнительный доход. Рассказываем об особенностях долевого владения недвижимостью на Карибах.
Какую недвижимость разрешается покупать инвесторам
Для участия в программе гражданства инвесторы могут покупать только недвижимость, которую одобрило правительство. Обычно это отели, но есть и другие объекты туристической инфраструктуры, например причалы для яхт и мосты.
Утверждение проекта правительством страны означает, что застройщик проверен и не является мошенником. Иммигрант Инвест дополнительно проводит собственную Due Diligence застройщиков утвержденных объектов и включает в свой каталог самые надежные проекты.
В апреле 2021 года правительство Сент-Китс и Невис также разрешило инвесторам покупать жилую недвижимость вне утвержденного списка. Но этот вариант не предусматривает долевое владение.
Карибские страны, в которых можно получить гражданство за покупку доли в объектах недвижимости
Антигуа и Барбуда ― от 200 000 $
Доминика ― от 200 000 $
Сент-Китс и Невис ― от 200 000 $
Гренада ― от 220 000 $
Сент-Люсия ― от 300 000 $
Владеть недвижимостью нужно не менее пяти лет. По прошествии этого срока инвесторы могут продать объект. Только в Сент-Китс и Невис объекты стоимостью от 200 000 $ можно продать через семь лет. Срок возврата инвестиций одинаковый для долевого владения и объекта целиком.
Инвестор получает доход от аренды, пока остается владельцем недвижимости. Туристы едут на Карибы круглый год, поэтому доходность от аренды стабильна и в среднем составляет от 3 до 5% годовых. В высокий сезон, зимой, доходность может достигать 10% в месяц.
Существует три вида фракционного владения: доля в физическом объекте, трасте или акциях. Рассмотрим каждый вариант подробнее.
Долевое владение физическим объектом
Доля в физическом объекте ― классический вариант фракционного владения. Система похожа на долевое владение недвижимостью в России, когда в свидетельстве о праве собственности указывается, кто и какой долей объекта владеет. Например, Сидорову Петру Ивановичу принадлежит ⅓ квартиры площадью 120 м2.
На Карибах инвесторы покупают долю апартаментов, виллы или номера в отеле. В Гренаде также можно приобрести долю в университетском городке. То есть в таком случае у одного объекта сразу несколько собственников, у каждого из которых равные доли, например ½ или ⅓.
Каждый участник инвестиционной программы гражданства получает свидетельство о собственности и возможность отдыхать в отельном комплексе одну-две недели в году. В другое время недвижимость сдается в аренду. Содержанием объекта занимается управляющая компания, которая также распределяет доход от сдачи в аренду между собственниками.
Если покупать недвижимость на стадии строительства, важно учесть репутацию застройщика. На Карибах работают отельные операторы с мировым именем, например Hilton и Marriott. Они зарекомендовали себя как одни из лучших девелоперов, которых выбирают участники программ гражданства.
Доля в апартаментах университетского городка в Гренаде
Владение недвижимостью через траст
Условия программы позволяют приобрести долю в трастовом фонде, который владеет и управляет объектом недвижимости. Траст использует деньги участника программы гражданства для строительства объекта — например, отеля на берегу или целого курортного поселка.
Инвестор получает трастовую декларацию, а не свидетельство о собственности на долю недвижимости. Трастовая декларация также позволяет получить карибское гражданство и отдыхать в отеле одну-две недели в году.
За время владения трастовой декларацией инвестор получает доход от сдачи недвижимости в аренду. Выплата рассчитывается как часть от общей выручки отеля, пропорциональная доле инвестора в трасте, — то есть от 1,5 до 4,5% годовых.
Долю в трасте следует выбирать в том случае, если важно сохранить конфиденциальность. Имя владельца доли не числится среди собственников, так как фактически это доля участия в девелопменте, а не владение конкретным объектом.
При инвестировании в траст важно выбрать компанию, у которой хорошая репутация. Специалисты Иммигрант Инвест оценивают благонадежность траста, проверяют юридическую чистоту трастового договора и наличие договора между застройщиком и управляющей компанией. Инвестору не приходится самостоятельно разбираться в подводных камнях трастового владения недвижимостью — все сделают юристы Иммигрант Инвест.
Доля в трасте, который владеет курортным спа-комплексом
Покупка доли в акциях компании
Инвестор покупает акции у компании-застройщика и через компанию становится совладельцем объекта. Его право на объект подтверждает сертификат о владении долей акций. Собственником недвижимости остается компания, а имя инвестора не вносят в реестр собственников недвижимости.
Сертификат о долевом владении акциями подходит для участия в программах гражданства карибских стран: инвестор получает гражданство и возможность отдыхать в отеле одну-две недели в году.
Инвестор получает доход от владения долей в акциях, если это прописано в договоре. Не каждая сделка предусматривает эту возможность. Через пять лет инвестор вправе продать свою долю обратно компании-застройщику, если соблюдены все условия акционерного соглашения.
Доля в акциях отеля
Как и какую долю выбрать для инвестирования
Выбор инвестора зависит от его целей. Если инвестор хочет сохранить конфиденциальность, то ему подойдет долевое владение через траст или акции. Если инвестор хочет получить свидетельство о собственности, то стоит инвестировать напрямую в объект недвижимости.
Прежде чем вкладывать деньги в объекты программы гражданства, нужно понять, сможет ли инвестор получить гражданство по государственной программе. Инвестор рассказывает о своих задачах и бюджете специалистам Иммигрант Инвест.
Комплаенс-отдел проводит проверку инвестора на благонадежность. После проверки эксперт по недвижимости помогает выбрать объект, проверяет договор и рассказывает о возможных рисках.
Каждая страна предоставляет похожие опции покупки доли недвижимости. Важно понять цель инвестора и помочь ему выбрать оптимальный вариант. Специалисты Иммигрант Инвест сопровождают инвестора на каждом этапе сделки. И после нее — бесплатно в течение года.
руководитель направления карибских программ инвестиционного гражданства
Часто задаваемые вопросы
Долевое, или фракционное, владение ― это вариант инвестиций в недвижимость, при котором собственниками одного объекта недвижимости становятся несколько инвесторов.
Инвесторы выбирают долевое участие, потому что оно дешевле, чем покупка объекта целиком. Некоторые виды долевого владения позволяют сохранить конфиденциальность.
Инвесторам не придется следить за недвижимостью. Содержанием объекта занимается управляющая компания. Доход от сдачи в аренду делится между собственниками. Также инвесторы вправе отдыхать в отеле один раз в год, в течение одной-двух недель.
Долю в физическом объекте покупают инвесторы, которые хотят получить свидетельство о собственности. Это классический вариант, знакомый и понятный каждому инвестору.
Главное преимущество владения долей в трасте ― конфиденциальность. Имя инвестора не значится в реестре собственников. Трастовая декларация дает такое же право получить карибское гражданство, как и свидетельство о собственности недвижимости. Бонусом инвестор и его семья смогут отдыхать в отеле пару недель в году.
Долю в акциях компании выбирают инвесторы, которые хотят сохранить конфиденциальность. Так же, как и в трасте, их имя не числится в реестре собственников.
Инвестор подписывает акционерное соглашение и получает сертификат, который дает право участвовать в программе гражданства одной из стран Карибского региона.
Злата Эрлах