Недвижимость в Вануату: цены, процедура покупки и возможность получить гражданство

5 причин купить недвижимость в Вануату

2. Недвижимость — ликвидный актив. Цены на недвижимость в Вануату растут в среднем на 5—10% ежегодно. Наибольший прирост в стоимости наблюдается в прибрежных регионах для жилой недвижимости и земельных участков и вдоль главной улицы Порт-Вилы для коммерческих объектов.

3. Недвижимость можно сдавать в аренду и получать пассивный доход. До 350 000 туристов прилетают в Вануату на отдых ежегодно. Они арендуют виллы и апартаменты в курортных комплексах на берегу океана.

Распространена также практика, когда благотворительные организации и частные иностранные компании арендуют недвижимость на долгий срок — как правило, на 1—3 года.

Средняя арендная плата за апартаменты с тремя спальнями в столице Порт-Виле составляет 240 000 вату, или около 2000 $, в месяц. Семья может арендовать дом за 800—1400 $ в месяц.

4. Низкие налоги на недвижимость. В Вануату нет налогов на прирост капитала, наследство и дарение. При покупке недвижимости налоговые сборы составляют 7% от стоимости объекта, а доход от сдачи в аренду облагается налогом всего в 12,5%.

Туристы из 120 стран могут находиться в Вануату без визы до 90 дней в полугодие.

До 1980 года острова были колонией Великобритании и Франции, поэтому местные жители достаточно свободно владеют английским и французским. В Порт-Виле можно поужинать в ресторане с французской кухней.

Аэропорт Бауэрфилд в Порт-Виле регулярно принимает рейсы из Австралии, Новой Зеландии, Новой Каледонии, Фиджи и Соломоновых островов. Прямой перелет из Сиднея до Порт-Вилы занимает от 3,5 часов, стоимость билета — от 550 $.

Лучшие города и регионы Вануату для покупки недвижимости

Столица Порт-Вила — самый крупный город и экономический центр Вануату, находится на острове Эфате. В Порт-Виле чаще всего покупают городские апартаменты и коммерческую недвижимость.

Люганвиль — второй по величине город в Вануату, располагается на острове Эспириту-Санто. Недалеко от Люганвиля находятся популярные у туристов достопримечательности, например пляж Шампейн-Бич и природный бассейн «голубая дыра» Нанда.

Прибрежные регионы рядом с пляжами Парадайз-Коув и Дрим-Коув, шоссе Дэвилз-Пойнт, районом Панго, Эратап, Гавана-Харбор, Малапоа, Иллук, Бельвью, Меле-Бэй, Намбату, Тассирики, Теума-Бэй и Нарпоу отличаются уединением. Здесь покупают виллы и строят отельные комплексы с видом на Тихий океан и Коралловое море.

Крупные острова Эфате и Эспириту-Санто подходят, чтобы приобрести земельный участок под строительство или ведение сельского хозяйства.

Цены на недвижимость в Вануату

Средняя цена за квадратный метр жилой недвижимости в Вануату составляет 800—950 $.

Городские апартаменты площадью 100 м² возможно приобрести за сумму около 100 000 $. Небольшой дом с тремя спальнями недалеко от марины Панго-Пойнт стоит около 180 000 $. 

Иностранцы как правило предпочитают элитную жилую недвижимость на побережье. Цена за квадратный метр в этом случае составляет 5000—8000 $.

Например, вилла с четырьмя спальнями и собственным бассейном, в 15 минутах езды от столицы, обойдется примерно в 900 000 $. Пентхаус в современном жилом комплексе в Порт-Виле, с четырьмя спальнями и панорамными окнами с видом на Тихий океан, стоит около 1 000 000 $.

Земельные участки в прибрежной зоне стоят от 100 000 до 2 000 000 $, в зависимости от площади и престижности региона. В Вануату обычно продают большие участки площадью от 1200 до 8000 м².

Строительство и обустройство жилой недвижимости в среднем обходится в сумму от 170 000 до 200 000 вату за квадратный метр, или около 1450—1700 $.

Налоги на недвижимость в Вануату

При покупке уплачивается гербовый сбор в размере 2% от стоимости недвижимости.

НДС не взимается при покупке жилой недвижимости. В случае сделки с коммерческой недвижимостью покупатель платит НДС в размере 12,5%. 

Стоимость недвижимости на продажу в объявлениях как правило включает НДС, но не учитывает гербовый сбор.

За владение недвижимостью в зонах городской застройки взимается муниципальный налог на недвижимость. Его размер зависит от капитальной стоимости недвижимости и земли, которую оценивает соответствующий департамент при Министерстве земель и природных ресурсов Вануату. Налог не может превышать 5,5% от оценочной стоимости.

Муниципальный налог на недвижимость уплачивается каждые шесть месяцев.

Доход от аренды недвижимости облагается рентным налогом или НДС, в зависимости от типа недвижимости и срока аренды. 

Рентный налог по ставке 12,5% взимается, когда в долгосрочную аренду сдается жилая недвижимость. Налог взимается от общей суммы дохода, без вычета расходов на содержание недвижимости. Но если арендодатель — физическое лицо, первые 200 000 вату дохода (≈ 1705 $) от налога освобождаются. Платить рентный налог нужно два раза в год.

НДС по ставке 12,5% начисляется, если в аренду сдается коммерческая недвижимость. Доход от краткосрочной сдачи в аренду жилой недвижимости также облагается НДС. Но если доход составляет меньше 4 млн вату (≈ 34 100 $) и арендодатель не зарегистрирован как плательщик НДС, применяется рентный налог.

Продавец недвижимости не уплачивает налоги: в Вануату нет налога на прирост капитала. Но при продаже может применяться НДС 12,5%, если продавец сам построил дом или здание или застройщик выделяет земельный участок на продажу.

На Вануату нет налогов на наследство и дарение, в том числе если речь о недвижимости.

Дополнительные расходы на покупку и содержание недвижимости

Расходы на покупку недвижимости включают:

• регистрационный сбор при передаче права собственности — 5% от стоимости недвижимости;
• стоимость юридического сопровождения сделки — 0,5—1% от стоимости недвижимости;
• страховку — 0,5—0,7% от страховой стоимости недвижимости.

Стандартный страховой полис покрывает ущерб от пожара, землетрясения, кражи и взлома. Также в план можно включить страхование гражданской ответственности, компенсацию строителям и работникам за производственную травму и потерю дохода от сдачи недвижимости в аренду. Чтобы застраховать недвижимость на случай урагана, потребуется сертификат с оценкой от инженера. 

Содержание недвижимости подразумевает оплату коммунальных услуг — электричества, газа, воды, охлаждения, вывоза мусора. За апартаменты площадью 85 м² в столице Порт-Виле потребуется заплатить от 20 000 до 80 000 вату, или 170—680 $.

Если содержанием недвижимости занимается управляющая компания, стоимость таких услуг как правило составляет 7—10% от общей суммы дохода от аренды плюс НДС.

Особенности рынка недвижимости Вануату и риски для инвесторов

Землю нельзя купить, только арендовать. В соответствии с Законом о земельной реформе от 1980 года, земля в зонах городской застройки Порт-Вилы и Люганвиля принадлежит народу, поэтому ее нельзя приобрести в собственность или передать по наследству. Арендодателем считается министр земель Вануату.

Максимальный срок аренды земли устанавливает Конституция Вануату: он составляет 75 лет. Договор аренды также часто заключают на 50 лет. 

Когда инвестор покупает недвижимость, ему передается право аренды на землю. Срок аренды при этом не обнуляется.

Когда истечет срок действия договора на аренду земли, арендатор может:

• отказаться от аренды, например, чтобы переоформить статус недвижимости с жилой в коммерческую или с сельскохозяйственной на туристическую;
• продлить аренду до 75 лет, если договор был заключен на меньший срок, или на новый срок в 75 лет. 

При продлении арендатор уплачивает премиальные и административные сборы.

Большинство земель в Вануату не имеют зарегистрированного арендодателя. Чаще всего это касается земель в сельской местности и регионов, где живут коренные народы. 

Если недвижимость находится на незарегистрированном участке, оформить сделку купли-продажи не получится. Сначала потребуется установить арендодателя, который заключит договор аренды на землю. Поэтому перед покупкой рекомендуется обратиться к юристам, которые проверят недвижимость и землю на наличие соответствующей регистрации.

Здание или апартаменты можно приобрести в собственность. Правило касается жилой и коммерческой недвижимости, новой и объектов вторичного рынка. Возможность получить право собственности на объект недвижимости устанавливает Акт №29 от 2000 года.

Чтобы сдавать недвижимость в аренду, потребуется бизнес-лицензия. Правило касается краткосрочной сдачи в аренду домов, вилл и апартаментов туристам: для этого понадобится одобрение и бизнес-лицензия категории D3 от Управления по поощрению инвестиций Вануату (VIPA). 

Долгосрочная сдача в аренду жилой недвижимости не требует лицензии и разрешения от государства. 

Чтобы построить дом или виллу на приобретенном земельном участке, бизнес-лицензия не нужна — но потребуется разрешение на строительство от государства. 

Если планируется нанять строителей или каких-либо других работников, владельцу недвижимости нужно зарегистрироваться в качестве работодателя в Национальном фонде предусмотрительности Вануату — Vanuatu National Provident Fund, VNPF.

Частые стихийные бедствия. Только с начала 2023 года вулканические острова Вануату подверглись землетрясению в семь баллов, угрозе цунами и двум разрушительным циклонам — «Джуди» и «Кевин». 

Сезон дождей и ураганов длится в Вануату с декабря по апрель. В этот период нередки отключения электричества и воды. 

Как получить гражданство Вануату за покупку недвижимости

Гражданство Вануату возможно получить за инвестиции в недвижимость: процедуру регулирует Акт о гражданстве Вануату и Постановление №93 от 2021 года.

Инвесторы могут вкладывать деньги только в проекты недвижимости, которые одобрило правительство страны. На 2023 год таких проекта четыре:

• закрытый курортный комплекс «Pacific Springs» на острове Эфате;
• курортный комплекс с апартаментами «Narpow Point Coral Bay» в Нарпоу-Пойнт, остров Эфате;
• закрытый жилой комплекс «FPF Rainbow City Project» в Нарпоу-Пойнт, остров Эфате;
• животноводческая ферма «Milai» на острове Эспириту-Санто.

Минимальная сумма инвестиций в одобренную недвижимость — 200 000 $. Возможен вариант совместных инвестиций, когда два инвестора вложат по 100 000 $ каждый.

Неизвестно, насколько опция востребована среди инвесторов. С момента запуска в 2021 году, департамент финансов и казначейства Вануату ни разу не упоминал недвижимость в отчетах о доходах по программе гражданства. 

В отчете за первое полугодие 2022 года департамент финансов и казначейства также отметил, что опция с покупкой недвижимости характеризуется «крайне низким потенциалом» в качестве источника прямых доходов для государства.

Инвесторов вероятнее всего отталкивает небольшой выбор проектов и недостаточная информация о процедуре. Например, правительство Вануату до сих пор не установило суммы сборов и госпошлин для покупки недвижимости по программе гражданства. Заявления на участие в программе разрешено подавать только через одного агента, что также усложняет процесс для инвесторов.

Супруг или супруга, дети до 25 лет и родители от 50 лет могут получить паспорта Вануату вместе с инвестором. Совершеннолетние дети должны учиться в вузе и финансово зависеть от основного заявителя.

Паспорт Вануату позволяет путешествовать в 94 государства без виз. Среди безвизовых направлений, например, Сингапур и Гонконг. Для поездок в Австралию и Великобританию достаточно получить электронное разрешение на въезд.

Преимущества гражданства Вануату также включают возможность получить долгосрочную визу в США на 5 лет, оптимизировать налоги, открыть счета в зарубежных банках и всегда иметь «запасной аэродром» за границей.

Главное о недвижимости в Вануату

1. Жилую недвижимость выгоднее всего покупать в прибрежных регионах, коммерческую — в столице Порт-Виле, земельные участки под строительство — на островах Эфате и Эспириту-Санто.
2. Средняя цена за квадратный метр жилой недвижимости в Вануату составляет 800—950 $. Элитные объекты, например виллы на берегу океана и апартаменты в современных жилых комплексах, стоят гораздо дороже — 5000—8000 $ за квадратный метр.
3. Дополнительные расходы на покупку жилой недвижимости составляют около 9% от стоимости объекта. При покупке коммерческой недвижимости также нужно уплатить НДС по ставке 12,5%.
4. В Вануату нельзя купить землю, только арендовать на 75 лет. Но недвижимость, построенная на участке земли, приобретается в собственность.
5. Гражданство Вануату могут выдать тем, кто вложит от 200 000 $ в проект недвижимости, одобренный правительством страны. Но на практике инвесторы предпочитают делать взносы от 130 000 $ в Национальный фонд развития.

Часто задаваемые вопросы